زمین منبع غیرقابل جایگزینی است که به راحتی و با صرفه‌های اقتصادی قابل بازیافت نمی‌باشد؛ بنابراین کاربری اراضی در کشورهایی نظیر ایران که فضای زیست محدود است، باید همانند مصرف آب با اندیشه همراه با برنامه‌ریزی و کاملاً بهینه باشد.
با رشد جمعیت و افزایش شهرنشینی و افزایش تقاضا برای زمین شهری، تعادل میان مقیاس‌های کشاورزی و شهری به هم خورده است. اگرچه با افزایش جمعیت و توسعه تکنولوژی، متولیان مسائل شهری ناگزیر به تغییر کاربری بخشی از اراضی می‌شوند؛ اما در این بین رعایت ایجاد توازن در تغییر کاربری امری اجتناب ناپذیر به نظر می‌رسد. آنچه اهمیت دارد این است که هر کدام از این کاربری‌های شهری و کشاورزی نباید حیات دیگری را مورد تهدید قرار دهد. در ادامه با شرح وظایف وکیل تغییر کاربری اراضی که یکی از زیرمجموعه های وکیل ملکی می باشد آشنا میشویم.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی
کاربری اراضی عبارت است از الگوها، فعالیت‌ها و نهادهایی که مردم در یک نوع از پوشش اراضی خاص برای انجام عملیات تولیدی یا تغییر و حفاظت از آن به کار می‌گیرند.
زمانی که استفاده‌کنندگان از زمین تصمیم می‌گیرند که منابع زمین را برای اهداف گوناگون خود به کار برند، تغییر کاربری زمین (با اثرات مطلوب و نامطلوب) اتفاق می‌افتد. معمولاً تغییر کاربری اراضی کشاورزی، یک‌مرتبه صورت نمی‌گیرد؛ بلکه طی مراحل مقدماتی ابتدا زمینه آماده میشود و سپس، تغییر صورت می‌گیرد. مراحل تغییر کاربری اراضی کشاورزی می‌تواند به صورت زیر باشند:
- حصارکشی اطراف باغ‌ها و اراضی زراعی و تفکیک به قطعات مختلف؛
- کشت نکردن در اراضی و قطع درختان؛
- احداث واحدهای غیر کشاورزی در این اراضی.
کمیسیون مربوط به مجوز تغییر کاربری
در تاریخ 1374/3/31 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها تصویب شد که در سال 1385 اصلاح شد.
در ماده 1 قانون مذکور آمده است:
«به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانون شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.»
در ادامه و در تبصره 1 این ماده آمده است که کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار به ریاست سازمان جهاد کشاورزی، در هر استان برای تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها تشکیل میشود.
همچنین افراد می‌تواند تقاضای خود را مبنی بر تشخیص کاربری زمین به دبیرخانه کمیسیون مذکور که در سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل میشود ارائه دهند. این دبیرخانه عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواست‌ها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‌باشد.
سازمان جهاد کشاورزی پس از دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام خواهد کرد.
اعتراض به رأی کمیسیون در خصوص تغییر کاربری
پاسخ سازمان جهاد کشاورزی می‌تواند مبنی بر تغییر کاربری یا عدم تغییر باشد که رأی آن سازمان در مورد تغییر کاربری، قابل درخواست تجدیدنظر می‌باشد و در این خصوص، کمیسیونی با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی و به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام‌الاختیار او و با عضویت معاونان ذی‌ربط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، کشور و سازمان حفاظت محیط زیست تشکیل خواهد شد.
همچنین تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغ‌های موضوع قانون مذکور، توسط کمیسیون سه نفره ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هر یک از شهرستان‌ها انجام میشود.
مجازات تغییر کاربری بدون مجوز قانونی
ماده 3 قانون مذکور در حکمی مهم بیان می‌دارد:
«کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»
بنابراین افراد باید برای درخواست‌های خود مبنی بر تغییر کاربری و اعتراض از آن، به انواع کمیسیون‌های مربوط به هر موضوع در وزارت جهاد کشاورزی مراجعه کنند که به علت تخصصی بودن امر و همچنین رویه خاص رسیدگی در این مراجع و قوانین پیچیده مربوط به تغییر کاربری، پیشنهاد میشود حتماً از مشورت و همراهی وکلای باتجربه امور ملکی و موضوع تغییر کاربری اراضی بهره‌مند شوید.
خدمات موسسه حقوقی عدل داد در موضوع تغییر کاربری اراضی
موسسه عدل داد یک موسسه حقوقی بوده که متشکل از چندین گروه وکالتی در انواع حوزه‌های حقوقی از جمله کیفری، ملکی، خانواده و … می‌باشند و هر گروه به صورت تخصصی و متمرکز در حوزه خود فعالیت می‌کند. در این موسسه، گروهی از وکلای ملکی متخصص در موضوع تغییر کاربری وجود دارد که شامل چند وکیل فارغ‌التحصیل رشته حقوق که به صورت حرفه‌ای در دعاوی ملکی فعالیت می‌کنند و همچنین تعدادی از قضات بازنشسته که سابقه قضاوت در دعاوی ملکی را دارند می‌باشد.
گروه حقوقی دعوای تغییر کاربری، با استفاده از تجربه چندین سال فعالیت در این موضوع و کسب تخصص در انواع پرونده‌های تغییر کاربری در کمیسیون‌های مربوطه، آماده خدمت‌رسانی به شهروندان محترم در این زمینه می‌باشند.
از جمله مزایای موسسه حقوقی عدل داد در موضوع تغییر کاربری عبارت‌اند از:
- ارائه مشورت و قبول وکالت در انواع پرونده‌های تغییر کاربری انواع اراضی.
- قبول وکالت در درخواست تغییر کاربری انواع اراضی در کمیسیون‌های مربوطه.
- قبول وکالت در خصوص درخواست تجدیدنظر از رأی سازمان جهاد کشاورزی در مورد تغییر کاربری.
- قبول درخواست تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغ‌ها در کمیسیون مربوطه.
- قبول وکالت در خصوص دفاع از مالکانی که به علت تغییر کاربری مجازات شده و بنای آن‌ها قلع و قمع میشود و در صورت غیرقانونی بودن قلع و قمع، اقدام به اخذ جریمه از دادگاه.
- پیگیری مداوم و متمرکز پرونده‌ها جهت تسریع در فرایند رسیدگی.
- استفاده از مشورت‌های قضات بازنشسته جهت طراحی بهترین استراتژی حقوقی و کسب نتیجه مطلوب.
- اخذ حق‌الوکاله منصفانه.
- اخذ حداکثر رضایت از مشتریان سابق
وکلای پایه یک دادگستری
تمام وکلای ما از وکلای طراز اول پایه یک دادگستری می باشند. و سالها تجربه در تخصص خود دارند.
عضو کانون وکلای دادگستری
تمام وکلای ما عضو کانون وکلای دادگستری می باشند که بالاترین درجه اعتبار قضایی را داراست.
استفاده از مشاورین متخصص
مشاورین ما: قضات بازنشسته دادگستری، اساتید دانشکده حقوق و وکلای طراز اول
بررسی پرونده بصورت جمعی
تمام پرونده های موکلین بصورت جمعی از بهترین وکلای متخصص بررسی میشود تا بهترین نتیجه دریافت شود.
حفاظت از پرونده شما
پرونده تمام موکلین کاملاً محرمانه بوده و هیچ اطلاعاتی به شخص، شرکت و یا نهاد خاصی داده نمیشود.
حق الوکاله منصفانه
حق الوکاله دریافتی با توجه به خدمات و استفاده از بهترین وکلای طراز اول و بهترین مشاورین کاملاً منصفانه می باشد.
پیگیری مستمر
از همان روز بستن قرارداد، کار روی پرونده شروع میشود و بدون وقفه تا حصول نتیجه ادامه می یابد.
گزارش دهی منظم
وکلای ما به موکلین بصورت منظم گزارش پیشرفت کار ارائه میدهند تا موکلین در جریان کامل پرونده باشند.
سریعترین نتیجه
بعلت پیگیری وکلا و مشورت جمعی و همینطور تجربه مشاورین ما، سریع ترین نتیجه را در این مرکز خواهید گرفت.
جهت رزرو وقت ملاقات حضوری با شماره دفتر مرکزی ۴۷۶۲۳-۰۲۱ (۲۰ خط ویژه) و یا با همراه ۰۹۳۰۳۰۰۳۰۵۴ (پاسخگو ۹ صبح الی ۵ بعدازظهر) تماس بگیرید. مشاوره فقط حضوری ارائه می شود و مشاوره تلفنی ارائه نمیشود.
یا در هر ساعت از شبانه روز فرم زیر را پر کرده تا در اولین فرصت با شما تماس بگیریم.
جهت مطالعه بیشتر، میتوانید روی مقالات زیر کلیک نمایید:
