دفتر حقوقی

وکیل زمین شهری

  1. خانه
  2. chevron_right
  3. وکیل زمین شهری

وکیل زمین شهری

وکیل زمین شهری
وکیل متخصص زمین شهری

وکیل زمین شهری در این نوشتار بررسی میشود:

مدت زمان تقریبی مطالعه: 25 دقیقه

در این نوشتار به موضوعات زیر میپردازیم :

  • زمین شهری بطور خلاصه

  • خدمات تخصصی ما در زمینه وکیل زمین شهری

  • مزایای ما چیست؟

  • زمین شهری بطور خلاصه

  • قانون زمین شهری

  • کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

  • نحوه رسیدگی کمیسیون ماده 12

  • ابطال تصمیم کمیسیون ماده 12

  • مهلت اعتراض به تصمیمات کمیسیون ماده 12

  • بررسی حقوقی دارندگان اسناد رسمی

  • نتیجه‌گیری

و جهت مطالعه بیشتر :

زمین شهری بطور خلاصه

زمین اساسی‌ترین عامل توسعه و نحوه استفاده از آن، از مهم‌ترین مباحث برنامه‌ریزی شهری است. سیاست‌های توسعه شهری و حفظ زمین‌های پیرامون شهرها، از چالش‌های اساسی برنامه ریزان شهری در دهه‌های اخیر بوده است.
به دلیل نقش زمین در تأمین آسایش و رفاه عمومی و استفاده آن به عنوان یکی از مصادیق ثروت ملی، همچنین به علت رشد جمعیت مخصوصاً در شهرها، لازم است که قوانین و مقرراتی در جهت تنظیم و کنترل مسائل مربوط به زمین از سوی قانون‌گذار پیش‌بینی شود.
بر همین دلیل و در جهت تنظیم مقررات مربوط به زمین شهری، در تاریخ 1366/6/22، قانون زمین شهری تصویب شد. ماده 1 قانون مذکور بیان می‌دارد:
«به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هرچه صحیح‌تر و وسیع‌تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل 31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی، مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌الاجرا است.»
این قانون که در 17 ماده به تصویب رسیده است، دارای مقرراتی برای اعمال حاکمیت نسبت به زمین‌های مذکور در قانون؛ اعم از زمین‌های موات، بایر و دایر اعمال نموده و تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است که این تشخیص قابل‌اعتراض در دادگاه صالح می‌باشد. بدین صورت وزارت مسکن و شهرسازی با ایجاد کمیسیون‌هایی تحت عنوان “کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری“، تشخیص عمران و تعیین نوع زمین و اراضی شهری را به این کمیسیون محول نمود.
بر اساس ماده 12 این قانون، به منظور تشخیص عمران و احیا و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات و اجرای وظایف قانونی و رسیدگی با استعلامات واصله از ناحیه مراجع ذی‌ربط در مراکز استان‌ها و نیز شهرها و مناطقی (مجموعه شهرها) که ضرورت اقتضای تشکیل کمیسیون‌های متعدد را بنماید، کمیسیون‌های سه نفره مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی با حکم وزیر مسکن و شهرسازی تشکیل می‌گردد تا نسبت به بررسی وضعیت اراضی با رعایت قانون زمین شهری و آئین‌نامه اجرایی رسیدگی‌های لازم و معمول و اظهارنظر نماید.
این کمیسیون صالح به اظهارنظر و صدور نظریه نسبت به پلاک‌هایی است که اولاً توسط مراجع رسمی و ذیصلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت به کمیسیون ارجاع شده، ثانیاً پلاک‌های معرفی شده داخل حوزه قانونی و استحفاظی شهر باشند.
در ماده 12 قانون زمین شهری تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی را قابل‌اعتراض دانسته است و تبصره 1 همین ماده مقرر گردیده؛
«دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع اجرای این قانون نمی‌گردد.»
بنابراین، اشخاصی که در نتیجه نظریه کمیسیون مذکور، حقی از آن‌ها ضایع شده می‌توانند در دادگاه حقوقی اعتراض کرده، این دادگاه خارج از نوبت به اعتراض رسیدگی می‌کند و اقدام به صدور رأی می‌نماید.
بدیهی است که برای کسب نتیجه مناسب در مرحله اعتراض به نظریه کمیسیون ماده 12 قانون شهری در دادگاه حقوقی، استفاده از دانش وکلای متخصص و باتجربه در این زمینه می‌تواند کمک شایانی در جهت کسب نتیجه مطلوب داشته باشد.
وکلای متخصص و باتجربه امور ملکی به خصوص دعاوی زمین شهری موسسه حقوق عدل داد که در دعاوی مختلف مربوط به این موضوع دارای تخصص بوده و به قوانین متعدد و پیچیده و همچنین آرای قضائی در این خصوص آگاهی و تسلط دارند، آماده خدمت‌رسانی در این دعاوی می‌باشند.
وکیل زمین شهری در تهران

خدمات تخصصی ما در زمینه وکیل زمین شهری

خدمات تخصصی موسسه حقوقی عدل داد در این دعاوی:

  • قبول وکالت در دعاوی مربوط به معامله اراضی.

  • اعتراض به نظریه ماده 12 قانون زمین شهری.

  • در صورت لزوم، اعتراض به تصمیمات و آرای هیئت 3 نفره و واگذاری زمین.

  • رسیدگی و پیگیری اعتراض به تشخیص اراضی کشت موقت.

  • رسیدگی و پیگیری دعاوی ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به نفع دولت.

  • رسیدگی جهت صدور پروانه ساختمانی و اعمال نظارت لازم خارج از محدوده شهر.

  • رسیدگی و پیگیری اشتباهات و اختلافات مربوط به قوانین و مقررات اصلاحات اراضی.

  • رسیدگی و پیگیری تصمیمات مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن.

  • رسیدگی و پیگیری پرونده‌های موضوع قانون لغو مالکیت اراضی شهری و آیین‌نامه اجرایی آن.

  • در صورت لزوم، اعتراض به آرای کمیسیون ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری جنگل‌ها در دعاوی مربوطه.

  • رسیدگی و پیگیری تصمیمات مرجع تشخیص شمول یا عدم شمول اراضی کشت موقت.

  • در صورت لزوم، اعتراض به تصمیمات 5 نفری در تشخیص زمین‌های موات و بایر. (قانون زمین شهری)

  • رسیدگی و پیگیری اعتراضات نسبت به تصمیم هیئت واگذاری زمین و تشخیص اراضی کشت موقت.

  • قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در خصوص تصمیمات متخذه از سوی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری.

  • قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در دعاوی راجع به تصمیمات و آرای ادارات منابع طبیعی، موضوع لایه قانونی ملی کردن جنگل‌ها و مراتع کشور.

  • قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در دعاوی ناشی از اعلام موات بودن اراضی خارج از محدوده شهر، موضوع ماده‌واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن.

  • قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در دیگر دعاوی مربوط به زمین شهری. (وکیل ملکی)

  • ارائه مشاوره اولیه در خصوص دعاوی مختلف مراجعان در خصوص دعاوی مربوط به زمین شهری، اعتراض به آن، زمین‌های موات و …

  • مطالعه دقیق پرونده موضوع مورد اختلاف و همچنین کلیه مدارک و اسناد موجود جهت انطباق آن با قوانین مربوطه برای یافتن نقشه و طراحی بهترین استراتژی برای کسب بهترین نتیجه ممکن.

  • در صورت نیاز، مشورت وکلای متخصص امور ملکی موسسه حقوق عدل داد در خصوص پرونده‌های مربوطه با یکدیگر و استفاده از تخصص و تجربه دیگر همکاران جهت کشف بهترین استراتژی رسیدگی به پرونده.

  • دریافت حق‌الوکاله منصفانه و متناسب با پرونده مورد دعوا.

  • در صورت لزوم و عدم کسب نتیجه مطلوب، اعتراض به آرای بدوی دادگاه در دادگاه‌های تجدیدنظر و حسب مورد دیوان عالی کشور برای ارائه بهترین دفاع و پیگیری پرونده تا آخرین روز رسیدگی.

در صورت تمایل به مشاوره یا درخواست وکیل از وکلای متخصص و باتجربه اراضی ملی موسسه حقوق عدل داد، با توجه به اطلاعات موجود در سایت با ما تماس حاصل فرمایید.
در ادامه به بررسی تفصیلی اراضی ملی و مسائل و مشکلات مربوط به آن خواهیم پرداخت.

مزایای ما

وکیل متخصص زمین شهری

وکلای پایه یک دادگستری

تمام وکلای ما از وکلای طراز اول پایه یک دادگستری می باشند. و سالها تجربه در تخصص خود دارند.
وکیل زمین شهری در تهران

عضو کانون وکلای دادگستری

تمام وکلای ما عضو کانون وکلای دادگستری می باشند که بالاترین درجه اعتبار قضایی را داراست.
بهترین وکیل زمین شهری

استفاده از مشاورین متخصص

مشاورین ما: قضات بازنشسته دادگستری، اساتید دانشکده حقوق و وکلای طراز اول
وکیل زمین شهری

بررسی پرونده بصورت جمعی

تمام پرونده های موکلین بصورت جمعی از بهترین وکلای متخصص بررسی میشود تا بهترین نتیجه دریافت شود.
وکیل زمین شهری تهران

حفاظت از پرونده شما

پرونده تمام موکلین کاملاً محرمانه بوده و هیچ اطلاعاتی به شخص، شرکت و یا نهاد خاصی داده نمیشود.
وکیل زمین شهری

حق الوکاله منصفانه

حق الوکاله دریافتی با توجه به خدمات و استفاده از بهترین وکلای طراز اول و بهترین مشاورین کاملاً منصفانه می باشد.
وکیل زمین شهری

پیگیری مستمر

از همان روز بستن قرارداد، کار روی پرونده شروع میشود و بدون وقفه تا حصول نتیجه ادامه می یابد.
وکیل زمین شهری پایه یک

گزارش دهی منظم

وکلای ما به موکلین بصورت منظم گزارش پیشرفت کار ارائه میدهند تا موکلین در جریان کامل پرونده باشند.
وکیل زمین شهری

سریعترین نتیجه

بعلت پیگیری وکلا و مشورت جمعی و همینطور تجربه مشاورین ما، سریع ترین نتیجه را در این مرکز خواهید گرفت.

زمین شهری بطور خلاصه

شهرنشینی یکی از تغییرات مهم جهانی محسوب می‌شود، به‌طوری‌که در 200 سال اخیر، جمعیت شهرنشین بیش از 100 برابر شده آمارها حاکی از آن است که بیش از 50 درصد از جمعیت جهان در شهرها سکنی گزیده‌اند. گسترش روزافزون شهری در جهان، فشار سنگینی بر اراضی شهرها و پیرامون شهرها و دیگر منابع آن‌ها وارد آورده است. این گسترش بی‌برنامه و سریع شهرها فرایندی است که نیاز به مدیریت کارا و برنامه‌ریزی جامع و حساس در زمینه مدیریت زمین شهری را دوچندان کرده است.
زمین به عنوان یکی نیاز اساسی در جوامع شهری و روستایی محسوب می‌شود که به عنوان یک فاکتور اصلی تولید و از عناصر حیاتی توسعه اجتماعی – اقتصادی هر کشور و هر جامعه ایفای نقش می‌کند. رشد و توسعه روستاها در ادوار گذشته، مراکز شهری و کلان‌شهرها را به وجود آورده است که باعث تقاضاهای گسترده و متنوع زمین برای اهداف مختلف به صورت رقابتی شده است. این نیازها و رقابت‌ها برای استفاده بهینه از زمین، نیاز به برنامه‌ریزی صحیح و درست و کنترل زمین جهت توسعه موزون عملکردهای شهری و سکونت را ضروری ساخته است.
با توسعه و گسترش شهرنشینی، شهرها نقطه اتصال فعالیت‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی گردیده است. در شهر بازار کار، بستر پیدایی فناوری‌ها، محل عرضه خدمات اجتماعی، مراکز آموزشی، تجارت، صنعت، اعتبارات مالی و سرمایه‌گذاری‌ها فراهم شده. بدین ترتیب، شهر فقط جنبه ایجاد مسکن نبوده، بلکه تأمین خدمات شهری و ارائه فضاهای اشتغال و گذران اوقات فراغت از ضروریات اصلی در شهرها می‌باشد.
با رشد روزافزون جمعیت و نیاز به زمین جهت تأمین نیازمندی‌های انسان، مسئله زمین روزبه‌روز حساس‌تر و سرمایه‌ای شدن زمین بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. توسعه و گسترش شهرها و مخصوصاً کلان‌شهرها که محل اصلی سرمایه ای شدن زمین می‌باشد و گسترش شهرنشینی، این مسئله را بیشتر مورد توجه قرار داده است.
بنابراین، برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری، از ابزارهای بسیار مهم برای دست‌یابی به اهداف کلان اجتماعی، اقتصادی است که نه‌تنها اثراتی بر سرمایه‌گذاری‌ها و تصمیمات عمومی می‌گذارد، بلکه نقش مهمی در میزان رشد شهری و کیفیت محیط کالبدی شهر دارد؛ به‌عبارت‌دیگر، کاربری زمین شهری، توان استفاده از رویه زمین جهت استقرار فعالیت‌های گوناگون شهری است.
به صورت کلی، کاربری زمین شهری عبارت است از این‌که انواع فعالیت‌های شهری مانند مسکونی، آموزشی، اداری، راه‌ها، معابر و نظایر آن‌ها به چه ترتیبی است و کل مساحت شهری نسبت هر یک از کاربری‌ها چقدر است و هر یک از فعالیت‌های شهری در چه سطحی پراکنده شده‌اند و ارتباط آن‌ها با یکدیگر چیست و تا چه میزان استفاده‌های گوناگون از زمین در ارگانیسم شهر می‌تواند نقش کارآمد داشته باشد.
در سراسر جهان، دولت‌ها سیاست‌های زمین شهری را با اهدافی مانند توسعه، حفظ و ارتقای ارزش املاک، حفظ محیط شهری و طبیعی، آماده کردن سرمایه‌گذاری زیرساخت، کمک به فقرا برای رسیدن به زمین و کنترل و تورم زمین اتخاذ می‌کنند.
به همین دلیل، مدیریت زمین شهری به‌عنوان مؤثرترین ابزار برنامه‌ریزی شهری، مورد توجه برنامه ریزان و سیاست‌گذاران شهری واقع شده است. در این جهت، مدیران و سیاست‌گذاران شهری، به دنبال انتخاب مجموعه‌ای از سیاست‌های مناسب و هماهنگ در زمینه‌های استراتژیک می‌باشند تا بتوانند ضمن پاسخگویی به نیازهای روزافزون شهرها، توان تولیدی آن‌ها را برای توسعه شهر تقویت کنند؛ بنابراین یکی از ضروری‌ترین زمینه‌های مداخله دولت در امر مدیریت شهری، برنامه‌ریزی در مالکیت زمین شهری است.
سیاست زمین عبارت است از شیوه کنترل و تأثیرگذاری بر استفاده از زمین، برنامه‌ریزی زمین، نحوه مالکیت، قیمت و استفاده‌های مختلف از آن، مخصوصاً در داخل فرآیند توسعه که توسط دولت اعمال می‌شود.
دولت در طول دهه‌های گذشته هم در عرصه سیاست‌گذاری، هم دخالت در بازار زمین شهری، سعی در تنظیم روابط و ایفای نقش داشته اما برخلاف فعالیت‌های دولت و دستگاه‌های مربوط در امر توسعه زمین شهری، توفیق قابل‌ملاحظه‌ای در بهینه‌سازی نظام عرضه و تقاضای زمین شهری حاصل نشده و بر چالش‌های موجود نیز افزوده شده است. مهم‌ترین مشکلات در بهینه‌سازی فرآیند توسعه زمین شهری به شرح زیر می‌باشند:
  • نارسایی در قوانین و سیاست‌های زمین شهری

  • بی‌ثباتی قیمت و ساختار اقتصادی کشور

  • عدم تعادل عرضه و تقاضای بالقوه زمین

  • سهم بالای هزینه زمین در سرمایه‌گذاری

در همین جهت، الگوی تصمیم‌گیری‌های سیاست‌های زمین شهری در توسعه فیزیکی شهر به یکی از ضروری‌ترین الزامات در امر مدیریت شهری تبدیل شده است.

اینک لازم است به تعریف برخی اصطلاحات مربوط در این زمینه بپردازیم:

سیاست زمین:

سیاست‌های زمین شهری، مجموعه‌ای از ابزار وسایل، روش‌ها و قوانین و مقرراتی است که توسط بخش عمومی یک کشور، به منظور حل مسائل ناشی از استفاده و بهره‌گیری از زمین بکار گرفته می‌شود و در اصل عبارت است از شیوه کنترل و اثرگذاری بر استفاده از زمین، برنامه‌ریزی زمین، نحوه مالکیت، قیمت و استفاده‌های مختلف از آن، خصوصاً در داخل فرآیندهای توسعه که توسط دولت‌ها اعمال می‌شود.

زمین شهری:

زمینی است که برای کاربری‌هایی غیر از کشاورزی استفاده می‌شود و دارای ویژگی‌های خاصی است که نمی‌توان آن را مثل سایر کالاها در بازار سرمایه خریدوفروش کرد و برای آن برنامه‌ریزی نمود؛ همچنین زمینی است که داخل محدوده شهری قرار دارد و شهرداری برای آن پروانه ساختمانی صادر می‌کند.

مدیریت زمین شهری:

مدیریت زمین شهری به سه زیرمجموعه؛ توسعه زمین، مالکیت زمین و فعالیت زمین تقسیم می‌شود. مدیریت زمین شهری شامل اطلاعات سیاست زمین، چارچوب قانونی، مدیریت منابع، ترتیبات اداره زمین و مدیریت اطلاعات زمین می‌شود و با استفاده کارآمد منابع زمین و غیره و با تصمیم‌گیری آگاهانه درباره تخصیص، استفاده و توسعه منابع طبیعی و انسان ساخت ارتباط دارد.

سیاست زمین شهری:

دولت‌ها به طور مستقیم یا غیرمستقیم در قالب قوانین، روش‌ها و ابزارهایی اعمال‌نظر می‌کنند که اصطلاحاً به این مجموعه قوانین، روش و ابزارها، “سیاست زمین شهری” میگویند؛ بنابراین سیاست زمین شهری یکی از عرصه‌های سیاست‌گذاری عمومی است که هر یک از دولت‌های دنیا با اهداف مختلف و با توجه به نگرش نظام حاکم و شرایط سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و جغرافیایی خود در این زمینه سیاستی خاص اتخاذ می‌کنند.

سرانه زمین شهری:

سرانه عبارت است از مساحت، تقسیم بر جمعیت؛ در واقع سرانه عبارت است از مقدار زمینی که به طور متوسط از هر کدام از کاربری‌های شهری به هر نفر از جمعیت می‌رسد.

قانون زمین شهری

با توجه به نیاز جامعه به مدیریت زمین شهری که شرح آن گذشت، در تاریخ 1366/6/22 قانون زمین شهری تصویب شد که ماده یک این قانون بیان می‌دارد:
«به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هرچه صحیح‌تر و وسیع‌تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل 31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی، مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌الاجرا است.»
در این ماده به اصول 31، 43، 45 و 47 قانون اساسی اشاره شده است؛ اصل 31 قانون اساسی بیان می‌دارد؛
«داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»
همچنین در اصل 45 قانون اساسی آمده است که:
«انفال و ثروت‌های عمومی از قبیل زمین‌های موات یا رها شده، معادن، دریاها، دریاچه‌ها، رودخانه‌ها و سایر آب‌های عمومی، کوه‌ها، دره‌ها، جنگل‌ها، نیزارها، بیشه‌های طبیعی، مراتعی که حریم نیست، ارث بدون وارث و اموال مجهول‌المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می‌شود، در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آن‌ها عمل نماید. تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را قانون معین می‌کند.»
در ادامه و در اصل 47 قانون اساسی آمده است:
«مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند.»
بنابراین مشخص می‌شود که قانون‌گذار با تصویب قانون زمین شهری، در راستای تنظیم امور راجع به زمین، اراضی دولتی، زمین‌های متعلق به دولت، انواع زمین و تعیین دولتی بودن انواع متخلف زمین با در نظر داشتن حق مالکیت خصوصی اشخاص و همچنین استثنائات قید شده، بوده است.
در ماده 2 قانون زمین شهری، اراضی شهری زمین‌هایی معرفی شده که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته باشد.
مطابق تعریف این قانون، اراضی (زمین‌ها) به سه دسته «دایر، بایر و موات» تقسیم می‌شوند که در قانون زمین شهری به شرح زیر تعریف شده‌اند:
  • اراضی موات زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.

  • اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخص داشته یا نداشته باشد.

  • اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری است که صرفاً شامل اراضی کشاورزی یا آیش (زمینی که علاوه بر دایر بودن، به صورت متناوب در آن کشت نمی‌شود) اعم از محصور یا غیرمحصور می‌باشد.

به‌جز اراضی دایر که مالکیت آن‌ها متعلق به دارنده سند می‌باشد، قانون زمین شهری برای زمین‌های بایر و موات شهری تعیین تکلیف کرده است و آن‌ها را متعلق به دولت معرفی کرده.
مطابق ماده 6 قانون مذکور؛
«کلیه زمین‌های موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیتی گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلف‌اند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آن‌ها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 1357/11/22 توسط دولت واگذار شده باشد …»
همچنین ماده 8 این قانون بیان می‌دارد:
«کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی‌فقیه می‌باشد.»
و اما مهم‌ترین ماده قانون زمین شهری، ماده 12 این قانون است که تشخیص عمران و احیاء و تعیین نوع زمین دایر و تمیز اراضی بایر از موات را به عهده وزارت مسکن و شهرسازی گذاشته است و مقرر گردیده: «نحوه تشخیص نوع اراضی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری به موجب دستورالعملی که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به موقع اجرا می‌گذارد می‌باشد.»
دستورالعمل مذکور تحت عنوان «دستورالعمل اجرائی مواد یک و چهارده آیین‌نامه قانون زمین شهری» در تاریخ 1367/5/2 به مراجع اجرایی در وزارت مسکن و شهرسازی ابلاغ شده است. در دستورالعمل اجرایی، تشخیص عمران و تعیین نوع زمین به کمیسیونی موصوف به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری محول شده است.

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

در بند 1 دستورالعمل اجرایی مواد 1 و 4 آیین‌نامه قانون زمین شهری، (1371) آمده است:
«به منظور تشخیص عمران و احیا و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات و اجرای وظایف قانونی و رسیدگی با استعلامات واصله از ناحیه مراجع ذی‌ربط در مراکز استان‌ها و نیز شهرها و مناطقی (مجموعه شهرها) که ضرورت اقتضای تشکیل کمیسیون‌های متعدد را بنماید، کمیسیون‌های سه نفره مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی با حکم وزیر مسکن و شهرسازی تشکیل می‌گردد تا نسبت به بررسی وضعیت اراضی با رعایت قانون زمین شهری و آئین‌نامه اجرایی رسیدگی‌های لازم و معمول و اظهارنظر نماید.»
محل تشکیل این کمیسیون در ادارات کل مسکن و شهرسازی مستقر در مراکز استان‌ها می‌باشد. نظریه کمیسیون با حضور کلیه اعضاء و با اکثریت آراء معتبر می‌باشد و وظایف ذیل به عهده کمیسیون مذکور گذاشته شده است:
  • وصول استعلام از ادارات دولتی ذی‌ربط و پاسخ به استعلامات مذکور در خصوص نوع زمین، پس از کسب نظر کمیسیون با توجه به ماده 6 آئین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری

  • جمع‌آوری مدارک برای دفاع لازم در محاکم

  • ارجاع پرونده به کمیسیون پس از تکمیل آن

  • جمع‌آوری آرای کمیسیون‌ها و ابلاغ آن‌ها بر طبق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام از ابلاغ به مالکین یا درج در روزنامه کثیرالانتشار

  • ارسال یک نسخه از آراء صادره به اداره املاک اداره کل زمین شهری استان، جهت اخذ سند مالکیت اراضی موات

  • تهیه آماد فعالیت‌های کمیسیون‌های ماده 12 در سطح استان به تفکیک شهر و تاریخ صدور رأی در پایان هر ماه و ارسال به مدیریت املاک سازمان ملی زمین و مسکن

  • بررسی وضعیت مورد استعلام از لحاظ بلامانع بودن طرح آن در کمیسیون به دلیل غیردولتی بودن پلاک، عدم صدور گواهی عمران، عدم صدور نظریه قبلی کمیسیون و نیز پلاک‌های اصلی دولتی و ملی شده و اعلام مراتب به کمیسیون

در خصوص بند آخر موارد فوق، ازآنجاکه برخی از اراضی، قابل‌طرح در کمیسیون نمی‌باشد، بنابراین دبیرخانه موظف است در خصوص اینکه آیا اراضی مورد درخواست جهت طرح در کمیسیون قابل طرح می‌باشد یا خیر، بررسی و اظهارنظر نماید.
در اینجا شایان ذکر است که اشاره کنیم، در مواردی که ضرورت ایجاب نماید و همچنین در شهرها و مناطقی که فاقد کمیسیون مذکور باشد، بر اساس تشخیص مدیرعامل سازمان زمین شهری، کمیسیون لازم تشکیل و به نقاط مختلف اعزام می‌گردد.
نظریه کمیسیون در خصوص قابل طرح بودن یا نبودن اراضی در کمیسیون، با حضور کلیه اعضا با اکثریت آراء معتبر می‌باشد و کمیسیون‌های تشخیص مکلف‌اند نظریات خود را در دفتر مخصوص که در دبیرخانه کمیسیون است ثبت و امضاء نمایند.

در ادامه به برخی اراضی که قابل‌طرح در کمیسیون نمی‌باشند اشاره خواهیم کرد:

1. اراضی که قبلاً نسبت به آن‌ها رأی کمیسیون صادر گردیده است:

قسمت ذیل ماده 7 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری مقرر داشته:
«نظریه وزارت مسکن و شهرسازی که نسبت به یک زمین یا ملک صادر شده، برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد ضروری نمی‌باشد.»
بنابراین بدیهی است که اگر کمیسیون قبلاً نسبت به ملکی رسیدگی و نوعیت آن را تشخیص داد، دیگر حق تغییر آن را ندارد؛ میتوان گفت که کمیسیون از نظر قانون‌گذار علاوه بر اینکه یک مرجع تشخیص داده شده که پس از بررسی‌های لازم اقدام به صدور نظریه در خصوص نوعیت زمین می‌کند، یک محکمه می‌باشد و مواردی از جمله قاعده فراغ دادرس که راجع به ممنوعیت محکمه در رسیدگی مجدد پرونده می‌باشد، شامل آن نیز می‌شود و از این رو درصورتی‌که یک بار راجع به ملکی در خصوص تشخیص نوعیت آن رسیدگی و اظهارنظر کرده باشد، مجدداً ملک قابل‌طرح و رسیدگی نمی‌باشد و نظریه کمیسیون جهت تغییر نوعیت ملک، فقط قابل‌اعتراض در دادگاه عمومی محل می‌باشد.

2. اراضی متعلق به دولت:

بر اساس ماده 13 قانون زمین شهری و ماده 33 آیین‌نامه اصلاحی آن، اراضی دولتی به کلیه زمین‌هایی گفته می‌شود که به نام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین زمین‌های مواتی که ملی شده یا نشده اند، اراضی دولتی محسوب می‌شوند.
میتوان گفت، هدف از احراز اراضی موات و تشخیص و تمیز آن از دایر و بایر نیز این است که اسناد اراضی موات، ابطال و به نام دولت سند صادر و در اختیار دولت قرار گیرد. از این جهت طرح این موارد در کمیسیون موجب قانونی ندارد.

3. اراضی متعلق به شهرداری‌ها و شرکت‌های وابسته به شهرداری:

شهرداری یک نهاد عمومی است که هر چند مستقل از دولت می‌باشد، اما یک تشکیلات عمومی بر دو بخش از دولت و حکومت اسلامی قرار می‌گیرد تا برای مصالح عمومی کارسازی شود؛ به همین دلیل با توجه به وظایف محوله به شهرداری‌ها وجود اراضی موات در ید آن‌ها نیز جهت اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی مانعی نداشته و تشخیص نوع اراضی شهرداری‌ها، تأثیری در آن از نظر سلب مالکیت نخواهد داشت.
در همین جهت تبصره 2 ماده 10 قانون زمین شهری مقرر می‌دارد؛
شهرداری‌ها، شرکت‌ها و سازمان‌های وابسته و شهرداری‌ها از شمول این ماده مستثنا هستند ولی حق واگذاری این گونه اراضی را بدون اجازه وزارت مسکن و شهرسازی ندارند مگر به‌عنوان رفع نیازمندی‌های عمومی بیشتر و عرض املاک واقع در طرح‌های مصوب شهری.
مطابق ماده 34 آئین‌نامه قانون زمین شهری، اراضی متعلق به شهرداری‌ها کلیه زمین‌هایی است که بر طبق قوانین و مقررات به شهرداری‌ها تعلق گرفته، خواه به نام شهرداری سند صادر شده و شهرداری دارای سند باشد خواه نداشته باشد. این اراضی نیازی به طرح در کمیسیون مذکور جهت تعیین نوعیت ندارند.

4. اراضی دارای گواهی عمران:

وظیفه کمیسیون، تشخیص اراضی موات می‌باشد؛ بنابراین مادامی‌که یک بار بررسی و گواهی مبنی بر موات نبودن زمین صادر شده باشد، دیگر موجبی برای طرح مجدد نمی‌باشد.
در همین جهت، ماده 19 آیین‌نامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358/5/22 در خصوص اخذ گواهی عمران بیان می‌دارد؛
مالکین اراضی موضوع ماده 2 این آیین‌نامه که زمین خود را مشمول یک یا چند بند ماده مزبور می‌دانند مکلف‌اند ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب آیین‌نامه به محل‌هایی که وزارت مسکن و شهرسازی تعیین می‌کند مراجعه نمایند و با تسلیم کپی سند مالکیت زمین و کروکی مربوط، تقاضای صدور گواهی بنا بر موات نبودن زمین خود دریافت دارند. در این صورت کمیسیون مذکور، یک بار رسیدگی و گواهی عمران در صورت موات نبودن صادر می‌نماید و از نظر قانونی زمین خارج از تعریف موات مصوب می‌گردد، طرح مجدد زمین مذکور در کمیسیون موجب قانونی ندارد. البته درصورتی‌که احراز گردد گواهی عمران مذکور برخلاف مقررات صادر شده است، طرح موضوع بلامانع بوده و کمیسیون می‌تواند نسبت به آن اظهارنظر نماید.
در نهایت به‌جز موارد مذکور که استثنائاتی بر صلاحیت کمیسیون بودند، این کمیسیون صلاحیت رسیدگی و اظهارنظر در کلیه موارد دیگر و تمامی اراضی داخل محدوده قانونی شهرها را دارد.
پس از تکمیل شدن پرونده و احراز اینکه زمین موردنظر از جمله اراضی استثنایی غیرقابل‌طرح در کمیسیون نمی‌باشد، دبیرخانه پرونده را به نظر اعضا می‌رساند.
کلیه مراجعی که به نحوی در ارتباط با اراضی شهری، قصد انجام اقداماتی از قبیل؛ نقل‌وانتقال، صدور مجوزهای قانونی، پروانه حفر و بهره‌برداری چاه یا ساختمان و غیره را دارند، مکلف‌اند قبل از انجام این اقدامات، ابتدا نظریه کمیسیون ماده 12 را درباره نوع زمین اخذ نمایند.
اشخاص ذینفع و مراجع درخواست کننده باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت عدم وجود، دو نسخه کروکی ترسیمی زمین که با سوابق ثبتی و وضع محل استقرار زمین منطبق باشد تهیه کرده و به دبیرخانه کمیسیون تحویل نمایند. همچنین در صورت وجود نقشه هوایی، موقعیت ملک را می‌بایست بر روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب منعکس و پیوست مدارک خود نمایند.
دبیرخانه کمیسیون پس از بررسی مدارک و احراز تکمیل بودن پرونده و استعلامات لازم از ادارات ذی‌ربط از قبیل شهرداری، فرم خاص را که معروف به «فرم مشخصات ملک برحسب رعایت ضوابط قانونی به منظور طرح در کمیسیون ماده 12» می‌باشد را تنظیم و تکمیل نموده و به همراه سایر مدارک به نظر اعضاء کمیسیون می‌رساند.
کمیسیون در وقت از پیش تعیین شده به اتفاق کلیه اعضا به محل مراجعه و پس از معاینه از محل و بررسی اسناد و مدارک موجود، اعم از اینکه در طرف مراجعه استعلام کننده ارائه شده باشد و یا توسط مدعی مالکیت صورت گرفته باشد و تحقیق از معتمدین، نظریه خود را با اکثریت آرا و به‌صورت مکتوب اعلام می‌کند.

نحوه رسیدگی کمیسیون ماده 12

برای اینکه کمیسیون وظیفه محوله را از قبیل تشخیص عمران، احیاء، تأسیسات متناسب، تعیین نوع زمین بایر و تمیز بایر از موات می‌باشد به نحوه احسن انجام دهد، یک سری اقدامات فیزیکی نیاز می‌باشد؛
جهت تشخیص اراضی، اولین وظیفه اعضاء این است که با تعیین وقت مناسب و از پیش تعیین شده، به اتفاق کلیه اعضا در محل استقرار ملک حاضر شده و بدواً از محل معاینه و کروکی ترسیم و صورت‌جلسه با قید تاریخ بازدید از زمین تنظیم و سپس از معمرین نیز در صورت لزوم، تحقیق نموده و مشاهدات و معاینات را به صورت مفصل در صورت‌جلسه بازدید قید می‌نمایند.
اقدام بعدی کمیسیون، بررسی اسناد رسمی و سایر مدارک موجود است که از طرف مراجع استعلام کننده و یا مدعی مالکیت ارائه گردیده و همچنین تطبیق نقشه‌های هوایی کروکی زمین و امضای آن.
ازآنجایی‌که بر اساس ماده 3 قانون زمین شهری، زمین‌های مواتی که علیرغم مقررات قانونی لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358/4/5 به بعد احیاء شده باشند، همچنان موات محسوب و در اختیار دولت قرار داشته و اقدامات عمرانی بعدی مالک تأثیری در تغییر نوعیت آن نخواهد داشت، کمیسیون مذکور باید در زمان معاینه و تحقیقات محلی، زمان و تاریخ عمران و احیاء اراضی موردنظر را مدنظر قرار دهد.
بنابراین اگر در زمان معاینه، عمران و آبادانی در ملک مورد معاینه مشاهده گردد و محرز گردد این عمران و احیاء، بدون مجوزهای قانونی بعد از تاریخ 1358/4/5 به وجود آمده، هیچ‌گونه اعتبار و ارزشی نداشته و چنین زمینی «موات» محسوب می‌گردد.
در نهایت، کمیسیون بعد از بازدید از محل، تحقیقات لازم از معمرین، استماع دفاعیات مالکین یا وکیل آن‌ها، بررسی اسناد موجود در پرونده و تطبیق کروکی با نقشه هوایی، اقدام به صدور رأی با نظر اکثریت می‌نماید.
مقدمه رأی باید به نحوی تنظیم شود که در نتیجه‌گیری مشکل ایجاد نکند و نباید به گونه‌ای انشاء گردد که با نتیجه آن مغایرت و تضادی داشته باشد. همچنین آراء کمیسیون بایستی بدون قلم‌خوردگی، لاک گرفتگی و مطالب الحاقی بوده و نوع زمین نیز با حروف مقطع نوشته شود و در صورت نیاز به اصلاح، زمانی که در شماره پلاک و یا مشخصات مالکین و از قلم افتادن آن‌ها اشتباهی صورت گیرد، آن را اصلاح نمایند. البته در صورت عدم دسترسی به اعضای قبلی که رأی تصحیح را صادر نموده‌اند، بایستی پیرو رأی مذکور، کمیسیون دیگری آن را اصلاح و ضمیمه رأی نماید.
کمیسیون موظف است در مواردی که نسبت به قسمتی از اراضی مشاعی در خصوص تشخیص نوعیت زمین استعلام از سوی مراجع ذی‌ربط یا اشخاص مدعی مالکیت صورت گرفته باشد، حتی‌المقدور نسبت به کل ملاک مشاعی، پرونده لازم تشکیل و با توجه به نقشه و کروکی، اقدام به صدور نظریه نماید.
همچنین کمیسیون در انشاء نظریه و تعیین نوع دایره می‌بایست نوع دایر به‌صورت باغ، مزروعی، دارای تعدادی درخت، ساختمان، کارگاه و امثال این‌ها را دقیقاً و به صراحت مشخص و به‌صورت حروف مقطع قید نماید.
البته لازم به ذکر است که ارائه مذکور در فوق، ابتدا به‌صورت دست‌نویس انشاء می‌گردد و سپس به شکل دادنامه تایپ‌شده و به استناد مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تعیین مهلت اعتراض به نظریه مسکن و شهرسازی، موضوع ماده 12 قانون زمین شهری، از طریق دبیرخانه کمیسیون به مالکین اعلام و ابلاغ شود تا در صورت داشتن اعتراض ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ یا اعلام دادخواست به دادگاه صالح که همان دادگاه عمومی محل وقوع ملک می‌باشد تقدیم دارد.
در مصوبه مذکور آمده است که اگر دسترسی به مالک حاصل نشده باشد یا مالک از دریافت نظریه امتناع نموده باشد، می‌بایست نظریه کمیسیون درخصوص تشخیص نوعیت زمین طی دو نوبت به فاصله دو روز در روزنامه کثیرالانتشار آگهی گردد تا هم‌وطنان در صورت تمایل ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آگهی به دادگاه صالح رجوع نمایند و در صورت عدم وصول اعتراض در فرجه قانونی مذکور، نظریه کمیسیون راجع به نوعیت زمین قطعی و لازم‌الاجرا خواهد بود.

ابطال تصمیم کمیسیون ماده 12

همان طور که گفته شد، در قانون زمین شهری پیش‌بینی شده که اشخاصی که نسبت به نظریه و تصمیم کمیسیون ماده 12 مبنی بر اعلام نوعیت زمین اعتراض دارند، می‌توانند در دادگاه صالح (دادگاه حقوقی محل وقوع زمین) اقدام به اعتراض نمایند.
درصورتی‌که در نتیجه اعتراض به تصمیم کمیسیون، دادگاه صالح تصمیم ب ابطال نظر کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری گرفت، اراضی مورد دعوی باید به مالکیت مالک آن برگردد و همچنین اراضی موضوع ماده 9 قانون زمین شهری که ابطال تصمیم در دیوان عدالت اداری از اقدامات سازمان رفع اثر شده با رعایت مقررات مجمع تشخیص مصلحت نظام در مورد تعیین تکلیف اراضی واگذاری به مالک یا مالکین مسترد گردد نیازی به تقدیم دادخواست ابطال ندارد.
مطابق تبصره 2 ماده 148 قانون ثبت؛
«از تاریخ تصویب این قانون دولت مکلف است از هر نوع تصرف اراضی متعلق به دولت و شهرداری‌ها جلوگیری نموده و ساختمان‌های احداث شده در این قبیل اراضی را درصورتی‌که متصرف معترف به تجاوز باشد و یا تجاوز او عرفاً معلوم و غیرقابل‌انکار باشد وی را ملزم به رفع آثار تجاوز و یا تخریب نموده و چنانچه امتناع ورزد دولت رأساً در رفع آثار تصرف اقدام خواهد کرد و عنداللزوم تخریب می‌نماید و چنانچه منکر تجاوز باشد موضوع به دادگاه صالحه احاله می‌شود.»

مهلت اعتراض به تصمیمات کمیسیون ماده 12

در هیچ‌یک از موارد قانون زمین شهری و آئین‌نامه اجرایی و دستورالعمل‌های مربوط به آن، به مهلت اعتراض اشاره‌ای نشده است؛ اما با توجه به قواعد راجع به اعتراضی که در مقررات دادرسی مورد لحاظ است، تاریخ شروع مهلت اعتراض را می‌توان از ابلاغ نظریه تشخیص دانست.
مسامحه در عدم تصریح پایان مهلت اعتراض در قانون غیرقابل‌اغماض بوده سپردن زمان اعتراض به اراده ذینفع مشکلاتی ایجاد می‌کند، از قبیل اینکه با توجه به ذیل تبصره 1 ماده 12 که اعتراض ذینفع را به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی مانع اعمال مقررات قانون از جمله تملک نمی‌داند، در صورت گذشت مدت مدیدی از تاریخ صدور نظریه و تملک زمین توسط دستگاه تملک کننده و در صورت انجام عملیاتی بر روی آن زمین، ذینفع حق خواهد داشت به نظریه اعتراض نماید و بدیهی است در صورت موجه بودن این اعتراض و صدور رأی مخالف از دادگاه آثار این رأی در بعضی موارد مشکلات بسیاری در پی خواهد داشت.
به علاوه، امکان تصمیم‌گیری نسبت به دعوایی که پس از گذشت سال‌ها از اعلام نظر وزارت مسکن و شهرسازی، توسط ذینفع اقامه شده را برای مرجع قضایی که قاعدتاً با توجه به آثار و ظواهر زمین در زمان طرح پرونده اتخاذ تصمیم خواهد نمود مشکل می‌سازد.
در ماده 12 قانون اراضی شهری مهلت اعتراض مشخص شده بود، بدین نحو که؛ «تشخیص کمیسیون ظرف ده روز از تاریخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازی قابل‌اعتراض در دادگاه محل است»
به‌هرحال در ماده 12 قانون زمین شهری برای اعتراض مهلت تعیین نشده است لکن در مصوبه‌ای خاص از مجمع تشخیص مصلحت نظام وجود دارد که مهلت اعتراض را سه ماه از تاریخ اعلام تعیین نموده است.
مصوبه مذکور به شرح ذیل است:
«وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، اعم از آنچه تاکنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می‌نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می‌گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می‌توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند. در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور، تشخیص، قطعی و لازم‌الاجرا است.»

بررسی حقوقی دارندگان اسناد رسمی

برخلاف دارندگان اسناد عادی معترض که می‌بایستی ابتدا اقدام به طرح دعوی تأیید معامله در رابطه قضایی نمایند، سپس ابطال رأی کمیسیون ماده 12 را درخواست کنند، در مورد دارندگان اسناد رسمی چنین امری با توجه به رسمیت مالکیت آن‌ها منطقی تلقی نمی‌گردد؛ بنابراین دارندگان اسناد رسمی معترض می‌توانند مستقیماً به رأی کمیسیون مربوطه در مرجع ذیصلاح اقدام نماید.
اما ممکن است سؤال شود که در صورت مشاعی بودن سند مالکیت اشخاص معترض، رسیدگی در کمیسیون به چه صورت خواهد بود؟
در پاسخ باید پذیرفت علی‌الاصول چنانچه خواهان سند مالکیت شش‌دانگ در اختیار نداشته باشد، صرف مالکیت مشاعی برای طرح دعوی کافی نیست؛ مثلاً درصورتی‌که کمیسیون ماده 12 قطعه زمین را موردبررسی قرار داده در مورد آن اعلام نوعیت نماید و مقدار مساحت آن مساوی یا کمتر از میزان سهمی باشد که معترض به موجب اسناد ثبتی داراست، مسلماً به لحاظ طبیعت مال مشاع که چندین مالک در جزء مال با هم شریک می‌باشند، خواهان می‌بایست مدرکی رسمی مبنی بر مالکیت خود در قطعه زمین موردنظر در اختیار داشته باشد؛ یعنی ملک قبلاً به موجب اسناد بین شرکا مشاع تقسیم و تعیین تکلیف شده؛ بدین معنا که اگرچه ملک مشاعی و قانوناً دارای مالکین متعدد است، اما عملاً در محل، زمین به قسمت‌های مختلف تقسیم شده و تقسیم موجب توافق شرکا واقع شده و به ثبت رسیده است.
بنابراین در این موارد، معترض باید بتواند در دادگاه مالکیت قطعی خود را بر روی قطعه زمین موردنظر ثابت نماید.
بدیهی است چنانچه قطعه زمین مطرح شده در کمیسیون ماده 12 از لحاظ مقدار متراژ بیشتر از سهم مالکی است که اعتراض دارد، بایستی دیگر شرکایی هم که با اجتماع سهمشان از مالکیت، مقدار زمین موضوع مالکیت آن‌ها به مقدار زمین مطرح شده در کمیسیون ماده 12 می‌رسد در طرح دعوی وارد شوند و چنانچه شرکا دیگر در طرح دعوی به خواسته اعتراض به نظر کمیسیون ماده 12 و تغییر نوعیت زمین شرکت ننموده و ملک مفروز نباشد، دعوی خواهان به لحاظ عدم مالکیت وی بر مورد ادعا پذیرفته نخواهد شد.
وکالت زمین شهری

نتیجه‌گیری

مباحث مرتبط با اراضی و املاک از دیرباز جایگاه ویژه‌ای در نظام حقوقی کشور ایران داشته است؛ بنابراین ضرورت تبیین قواعد و ضوابط ناظر بر زوایای گوناگون پروسه حاکم بر نظام اراضی و املاک و همچنین پرداختن به چگونگی تشخیص نوع زمین و اراضی در قوانین موجود، امری اجتناب‌ناپذیر است.
در قوانین و مقررات کنونی کشور، زمین و اراضی به سه دسته موات، بایر و دایر تقسیم‌بندی شده است که این اراضی در داخل محدوده شهری و خارج از آن واقع می‌باشند.
با توجه به ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366/6/22، تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این تشخیص قابل‌اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.
بدین صورت وزارت مسکن و شهرسازی با ایجاد کمیسیون‌هایی تحت عنوان کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، تشخیص عمران و تعیین نوع زمین و اراضی شهری را به این کمیسیون محول نمود.
کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، تنها مرجع صالح برای تشخیص نوعیت اراضی دایر و بایر، موات، باغ و مزروعی بودن اراضی می‌باشد. این کمیسیون مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می‌شوند، تشکیل می‌گردد. محل تشکیل و دبیرخانه کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیرکل سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه فعالیت می‌کنند.
کمیسیون با حضور کلیه اعضاء تشکیل و تصمیمات آن با اکثریت آراء اتخاذ می‌شود. این کمیسیون صالح به اظهارنظر و صدور نظریه نسبت به پلاک‌هایی است که اولاً پلاک‌های معرفی شده داخل حوزه قانونی و استحفاظی شهر باشند، ثانیاً توسط مراجع رسمی و یا اشخاص ذی صلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت به کمیسیون ارجاع شده.
مطابق قانون، کلیه مراجعی که به نحوی در ارتباط با زمین‌های شهری اقداماتی از قبیل نقل‌وانتقال یا صدور مجوزهای قانونی و پروانه‌های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام می‌دهند، ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامی بدواً نظر کمیسیون ماده 12 را درباره نوع زمین استعلام نمایند.
اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهد کرد و ابلاغ این رأی صرفاً پس از بررسی از طریق دبیرخانه کمیسیون صورت می‌گیرد.
تنها مرجع قانونی جهت اعتراض به رأی کمیسیون ماده 12، دادگاه صالح می‌باشد. ذینفع می‌تواند ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نموده و با تقدیم درخواست، تقاضای نقض نظریه کمیسیون ماده 12 را بنماید. دادگاه نیز نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم را صادر خواهد نمود.
در نهایت لازم به ذکر است که وکلای متخصص و با تجربه زمین شهری موسسه حقوقی عدل داد، آماده خدمت‌رسانی به شهروندان گرامی در خصوص دعاوی مربوط به زمین شهری از قبیل، رسیدگی به وضعیت زمین در کمیسیون ماده 12، اعتراض به نظریه کمیسیون در دادگاه و … می‌باشند.

جهت رزرو وقت ملاقات حضوری با شماره دفتر مرکزی ۴۷۶۲۳ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه) و یا با همراه ۰۹۳۰۳۰۰۳۰۵۴ (پاسخگو ۹ صبح الی ۵ بعدازظهر) تماس بگیرید. 

و یا با کلیک روی دکمه زیر ( در تمام ساعات شبانه روز ) فرم کوتاه مربوطه رو پر نمایید تا در اولین فرصت با شما تماس بگیریم.

جهت مطالعه بیشتر در مورد وکیل ملکی، وکیل سرقفلی ، وکیل کمیسیون ماده 100 (وکیل شهرداری)، وکیل ستاد اجرایی فرمان امام (وکیل اصل 49)، وکیل تغییر کاربری اراضی و وکیل اراضی ملی لطفاً روی هر کدام از موارد زیر کلیک نمایید.

بسیار باعث دلگرمی ماست اگر نظرتان را در پایین همین صفحه بنویسید.

سپاسگزاریم.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

دو × 4 =

فهرست
Call Now Buttonتماس برای وقت ملاقات