دفتر حقوقی

وکیل تغییر کاربری اراضی

  1. خانه
  2. chevron_right
  3. وکیل تغییر کاربری اراضی

وکیل تغییر کاربری اراضی

وکیل تغییر کاربری اراضی
وکیل متخصص تغییر کاربری اراضی

وکیل تغییر کاربری اراضی در این نوشتار بررسی میشود:

مدت زمان تقریبی مطالعه: 17 دقیقه

در این نوشتار به موضوعات زیر میپردازیم :

  • تغییر کاربری اراضی بطور خلاصه

  • خدمات تخصصی ما در زمینه وکیل تغییر کاربری اراضی

  • مزایای ما چیست؟

  • تغییر کاربری اراضی

  • لزوم تغییر کاربری اراضی چیست؟

  • مقررات تغییر کاربری

و جهت مطالعه بیشتر :

تغییر کاربری اراضی بطور خلاصه

کاربری اراضی عبارت است از الگوها، فعالیت‌ها و نهادهایی که مردم در یک نوع از پوشش اراضی خاص برای انجام عملیات تولیدی یا تغییر و حفاظت از آن به کار می‌گیرند.
به باور برخی از کارشناسان، کاربری اراضی گزینه‌های مختلف برای استفاده از سطح زمین است. برخی آن را استفاده‌ای که انسان از زمین می‌کند، تعریف کرده‌اند. گروهی دیگر نیز آن را آن دسته از فعالیت‌های انسان در زمین می‌دانند که مستقیماً با زمین در ارتباط باشد.
به‌طورکلی، کاربری زمین ذاتاً درباره تمام جنبه‌های فعالیت‌های انسان در زمین و روشی که سطح زمین می‌تواند برای نیازهای مختلف آماده شود و بهره‌برداری گردد، بحث می‌کند. می‌توان گفت فعالیت‌ها، مردم و مکان‌ها، عناصر کاربری زمین هستند و با یکدیگر روابط متقابل دارند.
زمانی که استفاده‌کنندگان از زمین تصمیم می‌گیرند که منابع زمین را برای اهداف گوناگون خود به کار برند، تغییر کاربری زمین (با اثرات مطلوب و نامطلوب) اتفاق می‌افتد. معمولاً تغییر کاربری اراضی کشاورزی، یک‌مرتبه صورت نمی‌گیرد؛ بلکه طی مراحل مقدماتی ابتدا زمینه آماده می‌شود و سپس، تغییر صورت می‌گیرد. مراحل تغییر کاربری اراضی کشاورزی می‌تواند به صورت زیر باشند:
  • حصارکشی اطراف باغ‌ها و اراضی زراعی و تفکیک به قطعات مختلف؛

  • کشت نکردن در اراضی و قطع درختان؛

  • احداث واحدهای غیر کشاورزی در این اراضی.

وکیل تغییر کاربری اراضی در تهران

خدمات تخصصی وکلای موسسه حقوقی عدل داد در تغییر کاربری اراضی:

  • ارائه مشاوره و قبول وکالت در جهت تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها؛
  • ارائه مشاوره و قبول وکالت جهت درخواست تغییر کاربری از کمیسیون‌های مربوطه
  • اعتراض به رأی کمیسیون در صورت لزوم؛
  • پیگیری سریع و دقیق انواع پرونده‌های مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها؛
  • اخذ حق‌الوکاله منصفانه؛
  • دفاع از حقوق موکلین در صورت ضررهای مالی یا مجازات مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها.

در صورت علاقه به دریافت مشاوره یا اخذ وکیل در دعاوی مربوط به تغییر کاربری اراضی، با توجه به اطلاعات موجود در سایت، با ما تماس حاصل فرمایید.

در ادامه به بررسی تفصیلی تغییر کاربری اراضی می‌پردازیم.

مزایای ما

وکیل تغییر کاربری اراضی

وکلای پایه یک دادگستری

تمام وکلای ما از وکلای طراز اول پایه یک دادگستری می باشند. و سالها تجربه در تخصص خود دارند.
وکیل خوب تغییر کاربری اراضی

عضو کانون وکلای دادگستری

تمام وکلای ما عضو کانون وکلای دادگستری می باشند که بالاترین درجه اعتبار قضایی را داراست.
وکیل تغییر کاربری اراضی در تهران

استفاده از مشاورین متخصص

مشاورین ما: قضات بازنشسته دادگستری، اساتید دانشکده حقوق و وکلای طراز اول
وکیل تغییر کاربری

بررسی پرونده بصورت جمعی

تمام پرونده های موکلین بصورت جمعی از بهترین وکلای متخصص بررسی میشود تا بهترین نتیجه دریافت شود.
بهترین وکیل تغییر کاربری اراضی

حفاظت از پرونده شما

پرونده تمام موکلین کاملاً محرمانه بوده و هیچ اطلاعاتی به شخص، شرکت و یا نهاد خاصی داده نمیشود.
وکیل تغییر کاربری اراضی در تهران

حق الوکاله منصفانه

حق الوکاله دریافتی با توجه به خدمات و استفاده از بهترین وکلای طراز اول و بهترین مشاورین کاملاً منصفانه می باشد.
وکیل تغییر کاربری اراضی

پیگیری مستمر

از همان روز بستن قرارداد، کار روی پرونده شروع میشود و بدون وقفه تا حصول نتیجه ادامه می یابد.
تغییر کاربری اراضی

گزارش دهی منظم

وکلای ما به موکلین بصورت منظم گزارش پیشرفت کار ارائه میدهند تا موکلین در جریان کامل پرونده باشند.
وکیل کاربری اراضی

سریعترین نتیجه

بعلت پیگیری وکلا و مشورت جمعی و همینطور تجربه مشاورین ما، سریع ترین نتیجه را در این مرکز خواهید گرفت.
تماس وکیل تغییر کاربری اراضی

و یا با شماره زیر تماس بگیرید تا زمان اولین جلسه رو تعیین نمایید:

47623 – 021  (۲۰ خط ویژه)

54 30 300 – 0930 

پاسخگو ۸ صبح الی ۶ بعدازظهر

تغییر کاربری اراضی

زمین منبع غیرقابل جایگزینی است که به راحتی و با صرفه‌های اقتصادی قابل بازیافت نمی‌باشد؛ بنابراین کاربری اراضی در کشورهایی نظیر ایران که فضای زیست محدود است، باید همانند مصرف آب با اندیشه همراه با برنامه‌ریزی و کاملاً بهینه باشد.
در تاریخ طولانی جامعه بشری به ویژه در عصر کشاورزی و صنعت، زمین همواره به عنوان یکی از اساسی‌ترین «منابع طبیعی» و «عوامل تولید» در عرصه فعالیت اقتصادی محسوب می‌شده است. از این دیدگاه، نقش و عملکرد کاربری زمین در دوره معاصر با توسعه سریع شهرنشینی و تغییر بنیان‌های شیوه زندگی در مقیاس شهری عوض شده است، به همین دلیل برخی از برنامه ریزان کاربری اراضی، میان کاربری زمین در مقیاس کلان و کاربری زمین در مقیاس شهری قائل به تفکیک شده‌اند. استفاده از زمین در مقیاس کلان به فعالیت‌هایی چون کشاورزی، معدن، مرتع، جنگل و غیره تقسیم می‌شود.
اما در مقیاس شهری، استفاده از زمین با تمام فعالیت‌های موردنیاز جامعه مثل مسکن، کار و تولید، توزیع، حمل و نقل، گذران اوقات فراغت و انواع خدمات (آموزشی، بهداشتی، فنی و …) ارتباط مستقیم پیدا می‌کند.
در دوران معاصر با رشد جمعیت و افزایش شهرنشینی، افزایش تقاضا برای زمین شهری، تعادل میان مقیاس‌های کشاورزی و شهری به هم خورده است. اگرچه با افزایش جمعیت و توسعه تکنولوژی، متولیان مسائل شهری ناگزیر به تغییر کاربری بخشی از اراضی می‌شوند؛ اما در این بین رعایت ایجاد توازن در تغییر کاربری امری اجتناب ناپذیر به نظر می‌رسد. آنچه اهمیت دارد این است که هر کدام از این کاربری‌های شهری و کشاورزی نباید حیات دیگری را مورد تهدید قرار دهد.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد که هر ساله به طور متوسط حدود 20 هزار هکتار از اراضی کشاورزی کشور قربانی تغییر کاربری می‌شود که از این میزان تنها 3 هزار هکتار دارای مجوز تغییر کاربری اراضی می‌باشد!
از مهم‌ترین دلایل تغییر کاربری کشاورزی می‌توان اشاره کرد به؛ بالا بودن هزینه‌های تولید محصولات کشاورزی و درآمدزایی کم از این بخش در مقایسه با فعالیت‌های دیگر مخصوصاً در موارد بخش خدمات و همچنین عدم ایجاد جاذبه و انگیزه کافی مادی و معنوی برای بهره‌برداران این بخش که در نتیجه، تمایل آن‌ها را به استمرار فعالیت‌های کشاورزی کاهش داده است.
در این مواقع، کشاورزان با رها کردن زمینه‌ای خود و یا فروش آن‌ها به دلالان سودجو و یا صاحبان صنایع و به دنبال آن مهاجرات به شهرها، علاوه بر ایجاد معضلات شهری، به طور ناخواسته مقدمات تغییر کاربری اراضی را فراهم می‌آورند.
از دیگر اثرات تغییر کاربری اراضی کشاورزی، افزایش بی‌ضابطه قیمت زمینه‌ای اطراف شهرها می‌باشد که این خود باعث تشویق دیگر کشاورزان برای فروش زمین‌هایشان تلقی می‌شود.
تبدیل زمینه‌ای کشاورزی به مسکونی و صنعتی، یک معضل و فرآیند جبران‌ناپذیر بوده و مسائل و مشکلات اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی را به دنبال دارد. خروج اراضی مرغوب کشاورزی از چرخه تولید، زیانی است به راحتی و در کوتاه‌مدت قابل جبران نخواهد بود، تولید خاک در کنترل و قدرت انسان نیست، اما حفاظت از آن در توان انسان امروزی می‌باشد.
به دلایل فوق‌الذکر، در تاریخ 1374/3/31 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها تصویب شد که در سال 1385 اصلاح شد.
در ماده 1 قانون مذکور آمده است:
«به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانون شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.»
در ادامه و در تبصره 1 این ماده آمده است که کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار به ریاست سازمان جهاد کشاورزی، در هر استان برای تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها تشکیل می‌شود.
همچنین افراد می‌تواند تقاضای خود را مبنی بر تشخیص کاربری زمین به دبیرخانه کمیسیون مذکور که در سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می‌شود ارائه دهند. این دبیرخانه عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواست‌ها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‌باشد.
سازمان جهاد کشاورزی پس از دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام خواهد کرد.
پاسخ سازمان جهاد کشاورزی می‌تواند مبنی بر تغییر کاربری یا عدم تغییر باشد، در خصوص تجدیدنظر در مورد تغییر کاربری، کمیسیونی با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی و به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام‌الاختیار او و با عضویت معاونان ذی‌ربط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، کشور و سازمان حفاظت محیط زیست تشکیل خواهد شد.
همچنین تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغ‌های موضوع قانون مذکور، توسط کمیسیون سه نفره ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هر یک از شهرستان‌ها انجام می‌شود.
ماده 3 قانون مذکور در حکمی مهم بیان می‌دارد:
«کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»
بنابراین افراد باید برای درخواست‌های خود مبنی بر تغییر کاربری و اعتراض از آن، به کمیسیون‌های مذکور در وزارت جهاد کشاورزی مراجعه کنند که به علت رویه خاص رسیدگی در این مراجع و قوانین پیچیده مربوط به تغییر کاربری، پیشنهاد می‌شود حتماً از مشورت یک وکیل باتجربه تغییر کاربری اراضی بهره‌مند شوید.
در زمینه تغییر کاربری اراضی و دعاوی و مسائل مختلف آن، وکلای متخصص موسسه حقوقی عدل داد با توجه به تجربه بالا و کسب تخصص در نتیجه کار در این زمینه و آگاهی کامل از قوانین و مقررات و رویه‌های قضایی مربوطه، آماده خدمت‌رسانی به شهروندان محترم می‌باشند.

لزوم تغییر کاربری اراضی چیست؟

تقاضا برای زمینه‌ای کشاورزی همواره تحت تأثیر تقاضای محلی برای محصولات کشاورزی، تجارت جهانی، تغییرات تکنولوژی، سیاست‌های دولت و ترجیحات اجتماعی می‌باشد.
با رشد جمعیت و رشد اقتصادی، تقاضا برای زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین منابع تولید طبیعی افزایش پیدا کرده و با افزایش تقاضا برای زمین، فشار مضاعفی بر کاربری‌های سنتی زمین مانند زمینه‌ای کشاورزی برای تغییر کاربری وارد می‌شود.
افزایش هزینه فرصت زمین در نتیجه وجود گزینه‌های مختلف برای استفاده از زمین از قبیل تغییر کاربری‌های صنعتی و مسکونی که بالا رفتن ارزش بازاری آن را نیز به دنبال دارد، اغلب منجر به کشمکش شدید بین کاربری‌های مختلف می‌شود که در مناطق حومه شهر، این موضوع در ابعاد وسیع‌ترین مشاهده می‌گردد. تغییر کاربری گسترده در بیشتر مناطق کشاورزی نزدیک شهرها نمایانگر چگونگی پاسخ به این فشارها می‌باشد.
رشد جمعیت و افزایش تقاضا برای خدمات شهری موجب گسترش حوزه شهری و فشار زیاد بر اراضی کشاورزی برای تغییر کاربری شده و آثار سوء زیست‌محیطی در پی داشته است. این توسعه بر مبنای قیمت‌های بازاری رایج و مؤثر آینده زمین در کاربرهای مختلف صورت می‌گیرد که در این قیمت‌های بازاری جایی برای آثار زیست‌محیطی وجود ندارد و اگر کاربری‌های جدید خیلی هزینه‌بر باشد، برگشت به حالت اولیه تقریباً ناممکن بوده و تبعات نامطلوبی را در آینده برای اجتماع به دنبال خواهد داشت.
بررسی نسبت تغییرات جمعیتی سکونت‌گاه‌های شهری و روستایی ایران (به عنوان کشوری درحال‌توسعه) طی 65 سال اخیر، مشابه تغییرات کل جمعیت کشورهای جهان و شدیدتر از کشورهای درحال‌توسعه بوده است. سرشماری‌های رسمی ایران نشان می‌دهد که میزان شهرنشینی از 31 درصد در سال 1335 به 74 درصد در سال 1395 رسیده است!

به نظر می‌رسد که چهار عامل زیر، در جریان افزایش جمعیت شهرها مؤثر بوده است:

  1. حرکت انبوه مردم از روستاها به شهرها؛

  2. تبدیل برخی روستاها به شهر؛

  3. رشد طبیعی جمعیت شهرها؛

  4. گسترش فیزیکی شهرها و به تبع آن ادغام روستاهای مجاور در فضای شهر.

با این حال، شهرها قادر نیستند که برای همه جمعیت افزوده شده فضای حیاتی مناسبی فراهم کنند و به همین خاطر بخشی از جمعیت اضافه شده به شهر به پیرامون آن رانده می‌شوند. در این مورد، سکونت‌گاه‌های روستایی نزدیک به شهر اصلی‌ترین مکان جذب چنین جمعیتی هستند. در وقع مجاورت با شهر امکان استفاده از خدمات موجود در شهر را به ویژه در زمینه‌های اقتصادی برای ساکنان این گونه روستاها امکان‌پذیر می‌سازد.
در نتیجه بسیاری از مهاجران به شهر به دلیل پایین بودن هزینه‌های زندگی و مخصوصاً هزینه‌های تأمین زمین و مسکن در روستاهای پیرامونی نسبت به شهر، به این گونه روستاها مهاجرت می‌کنند. به این ترتیب، اقتصاد روستا تحت تأثیر هم‌جواری با شهر به تدریج تغییر پیدا می‌کند و از مکانی تولیدی با محتوایی غالباً کشاورزی، به کانونی بی‌هویت و مصرف‌کننده منابع شهری تبدیل می‌گردد و در نتیجه ساختار اقتصادی روستا تابع فرایندهای اقتصادی شهر می‌شود.
تبدیل و یا از بین بردن زمینه‌ای حاصلخیز کشاورزی خسارتی است که متأسفانه در محاسبات تک‌تک بهره‌برداران، مردم، دلالان زمین و هیچ‌یک از فعالان عرصه اقتصادی و بازار به حساب نمی‌آید؛ زیرا ارزش‌های از دست رفته از نوع مالی نیست. ابعاد مختلف ارزش زمینه‌ای حاصلخیز در محاسبات اقتصادی مشخص می‌شود که کاری پیچیده بوده و در ارزیابی مالی نمی‌توان ابعاد مختلف آن را تعیین نمود. این آثار ذاتاً از نوع آثار ثانویه و از گروه کالاهای طبیعی هستند؛ بنابراین در دایره محاسبات یک کارفرمای اقتصادی خصوصی که در خرید، فروش، تغییر کاربری، تخریب لایه‌های پرارزش خاک و غیره دست میزند، منظور نمی‌شود.
بخشی از خدمات اکوسیستمی زمینه‌ای کشاورزی شامل خدمات تولیدی از قبیل غذا، الیاف و مواد خام دارای ارزش بازاری هستند و قیمت آن‌ها در بازار از طریق عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. آنچه که امروزه حائز اهمیت می‌باشد، بخشی از خدمات هستند که ارزش غیر بازاری دارند و در بیان ارزش کل این اکوسیستم نیز نقش تعیین‌کننده‌ای را بر عهده‌دارند. تعیین ارزش‌های غیر بازاری خدمات زیست‌محیطی یکی از چالش‌هایی است که اقتصاد محیط زیست همچنان با آن مواجه است.
امروزه یکی از بحث‌های بسیار مهم کشور، تخریب اراضی کشاورزی و ویلاسازی در شمال کشور است. بدون اغراق، منطقه شمال کشور از بزرگ‌ترین سرمایه‌های طبیعی خدادادی کشور به حساب می‌آید. با وجود استعداد خارق‌العاده آب و هوا و خاک شمال، اگر روش‌های تولید با فناوری بالا استفاده شود، بدون شک حتی می‌توان تولید محصولات کشاورزی را به چند برابر مقدار فعلی رساند.
متأسفانه، چند عامل این منطقه ویژه اقتصادی را تهدید کرده و می‌کند که بزرگ‌ترین عامل، غفلت از ارزش‌های بلامنازع و بی‌رقیب کاربری این اراضی برای کشاورزی است. ارزش معادل این کاربری را می‌توان هزینه فرصت جایگزین کردن منطقه‌ای کاملاً مشابه این سرزمین با همین شرایط آب و هوایی و خاک در نظر گرفت.
مناطق روستایی و شهری استان گیلان به خاطر شرایط خاص آب و هوایی و مناظر زیبایی که دارند، در طول سال تعداد کثیری گردشگر را به سوی خود جذب می‌نماید و درآمد قابل توجهی از این راه عاید مردم منطقه می‌شود. با گسترش صنعت توریسم در این استان، تقاضا برای خدمات شهری و گسترش ساخت و ساز در منطقه افزایش پیدا می‌کند و منجر به تغییر کاربری گسترده زمینه‌ای کشاورزی می‌شود.
در سال‌های اخیر نگرانی‌ها در ارتباط با آثار سوء زیست‌محیطی فعالیت‌های تولیدی افزایش پیدا کرده است. از این رو لازم به نظر می‌رسد روش‌های اصولی در مدیریت منابع زمین اتخاذ شود که هم در تولید غذا و الیاف کارایی لازم را داشته باشد هم بتواند بین ارزش‌های زیست‌محیطی و بازده اقتصادی توازن برقرار کند که این به مفهوم اجرای سیاست‌های توسعه پایدار می‌باشد.
در همین جهت و برای حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها در سال 1374 قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی تصویب شد که در سال 1385 دچار پاره‌ای اصلاحات نیز شد.
بر اساس آمار و اطلاعات ارائه شده توسط وزارت جهاد کشاورزی، از سال تصویب قانون مذکور (1374) تا سال 1382، بیش از 140 هکتار از اراضی کشاورزی کشور از گردونه تولید خارج شده و تغییر کاربری داده‌اند. همچنین از سال 1382 تا 1386، حدود 30 هکتار یعنی به طور متوسط سالی 7/5 هکتار از اراضی کشاورزی کشور تغییر کاربری یافته‌اند. این در حالی است که ایران 18/7 میلیون هکتار زمین زراعی و باغی دارد و احتمال اینکه به مساحت آن‌ها اضافه شود بسیار بعید به نظر می‌رسد. به همین دلیل، روند تغییر کاربری اراضی کشاورزی بسیار نگران‌کننده بوده است.

مقررات تغییر کاربری

مسئله تغییر کاربری اراضی موضوع تازه‌ای نیست؛ اما حفاظت از کاربری زمینه‌ای کشاورزی در ایران به‌تازگی آغاز شده است و به دلایل متعدد از جمله قانون‌های مبهم و ناقص، انجام ندادن طرح‌های آمایش سرزمین، کمبود نیروی انسانی متخصص و قیمت بسیار بالای اراضی با کاربری مسکونی یا صنعتی، کارایی لازم را نداشته است.
قانون گسترش قطب‌های کشاورزی مصوب 1354/3/5، اولین قانونی است که به صراحت بر حفاظت از زمینه‌ای کشاورزی تأکید دارد. با این حال، این قانون صرفاً به زمینه‌ای کشاورزی واقع در قطب‌های کشاورزی محدود می‌شود.
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی مصوب 1374/3/31 و اصلاحیه آن مصوب 1385، نیز برای جلوگیری از تغییر کاربری همه زمینه‌ای کشاورزی تصویب شد.
با وجود این، به دلیل وجود موارد ابهام و نقص‌های بسیار زیاد در قانون مذکور (از جمله موارد استثنای متعدد)، تأثیر ناچیزی در حفظ زمینه‌ای کشاورزی داشته است؛ به طوری که شواهد نشان می‌دهند، اجرای این قانون با مشکلات و موانع زیادی در کشورمان روبه رو است که کارایی این قانون را کاهش می‌دهد؛ از جمله رعایت نکردن این قانون از سوی دستگاه‌های دولتی، در نظر نگرفتن جوانب فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی تغییر کاربری اراضی کشاورزی در اجرای طرح‌های ملی و استانی، وجود برخی از نواقص قانونی و نبود طرح آمایش سرزمین و تعداد مقررات مربوط به واگذاری زمین می‌توان اشاره کرد.
در ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی آمده است:
«به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانون شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.
تبصره 1: تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استان می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌گردد.
نماینده دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت نماید
سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید
دبیرخانه کمیسیون فوق در سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می‌گردد و عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواست‌ها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‌باشد.
تبصره 2: مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها، وزارت کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود
نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.
تبصره 3: ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیئت‌ها و مراجع مربوط مکلف‌اند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ‌ها و تغییر کاربری آن‌ها در خارج از حدود قانونی شهرها و شهرک‌ها از سازمان جهاد کشاورزی، وزارت جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.
تبصره 4: احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها بلامانع می‌باشد.
تبصره 5: اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می‌باشند.
تبصره 6: به منظور تعیین روش کلی و ایجاد وحدت رویه اجرایی و نظارت و ارزیابی عملکرد کمیسیون‌های موضوع تبصره 1 این ماده، دبیرخانه مرکزی در وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی) تشکیل می‌گردد.
تبصره 7: تجدیدنظر در مورد تصمیمات کمیسیون‌های موضوع تبصره 1 این ماده در مواردی که مجوز تغییر کاربری صادر شده باشد با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی به عهده کمیسیونی به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام‌الاختیار وی و با عضویت معاونان ذی‌ربط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، کشور و سازمان حفاظت محیط زیست می‌باشد.
نماینده دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌تواند حسب مورد و بدون حق رأی در جلسات مذکور شرکت نماید.»
در مواردی که کمیسیون مذکور در تبصره 1 ماده فوق به اراضی زراعی و باغ‌ها طبق مقررات قانون مذکور مجوز تغییر کاربری می‌دهد، مالکین باید 80% از قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین بعد تغییر کاربری را بابت عوارض پرداخت نمایند.
همچنین تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون توسط کمیسیون سه‌نفره‌ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هر یک از شهرستان‌ها انجام می‌گیرد.
بر اساس ماده 3 قانون مذکور، درصورتی‌که مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون، اراضی زراعی و باغ‌ها را تغییر کاربری دهند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است محکوم می‌شوند و در صورت تکرار جرم، علاوه بر مجازات مذکور، به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.

مطابق ماده 7 این قانون، کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1، موظف است در تشخیص ضرورت‌ها موارد زیر را رعایت نماید:

  • اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذی‌ربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی؛

  • ضوابط طرح‌های کالبدی، منطقه‌ای و ناحیه‌ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران؛

  • مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح؛

  • ضوابط مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح؛

  • ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه‌گذاری با توجه به روح کلی قانون مبنی بر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها؛

  • استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذی‌ربط.

جهت رزرو وقت ملاقات حضوری با شماره دفتر مرکزی ۴۷۶۲۳ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه) و یا با همراه ۰۹۳۰۳۰۰۳۰۵۴ (پاسخگو ۹ صبح الی ۵ بعدازظهر) تماس بگیرید. 

و یا با کلیک روی دکمه زیر ( در تمام ساعات شبانه روز ) فرم کوتاه مربوطه رو پر نمایید تا در اولین فرصت با شما تماس بگیریم.

جهت مطالعه بیشتر در مورد وکیل ملکی، وکیل سرقفلی ، وکیل کمیسیون ماده 100 (وکیل شهرداری)، وکیل ستاد اجرایی فرمان امام (وکیل اصل 49)، وکیل زمین شهری و وکیل اراضی ملی لطفاً روی هر کدام از موارد زیر کلیک نمایید.

بسیار باعث دلگرمی ماست اگر نظرتان را در پایین همین صفحه بنویسید.

سپاسگزاریم.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

15 + 19 =

فهرست
Call Now Buttonتماس برای وقت ملاقات